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Pour un bailleur, la situation est souvent découverte par une plainte : odeurs, cafards dans les logements voisins, fuite vers l’étage inférieur, refus d’accès pour l’entretien de la chaudière. Le gestionnaire se retrouve pris entre plusieurs obligations : préserver le patrimoine, protéger les autres locataires et ne pas abandonner un occupant vulnérable. Ce guide fait le point à l’intention des bailleurs sociaux, des gestionnaires et des chargés d’accompagnement social.
Ce que dit la loi
Les obligations du locataire
La loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d’user paisiblement des locaux et de répondre des dégradations survenues pendant la location, sauf force majeure ou faute du bailleur. Il doit aussi permettre l’accès au logement pour les travaux nécessaires.
Les obligations du bailleur
Le bailleur doit remettre un logement décent et en assurer la jouissance paisible ; il est aussi tenu de faire respecter l’usage paisible des locaux, ce qui inclut la tranquillité et la salubrité pour les autres occupants de l’immeuble. Répondant à une question parlementaire en 2023, le Gouvernement a rappelé l’articulation de ces obligations dans le cas des bailleurs sociaux confrontés à des situations d’incurie [1].
Les pouvoirs des autorités
En cas de danger pour la santé, le maire (pouvoir de police, CGCT art. L2212-2) et le préfet (procédure d’insalubrité) peuvent imposer des mesures [2][3]. Le bailleur peut lui-même être destinataire de ces mesures en tant que propriétaire.
Un enjeu majeur pour le parc social
Les situations d’incurie ne sont pas marginales dans le logement social. Dans la Métropole de Lyon, l’Anah relève que plus de la moitié des signalements reçus sur la plateforme de l’habitat indigne concernaient le parc social, ce qui a conduit à associer les bailleurs à son déploiement [4]. Les bailleurs sont donc des acteurs à part entière de la lutte contre l’habitat indigne, et non de simples destinataires de plaintes.
Une démarche en cinq temps
1. Objectiver
Visite du gardien ou du chargé de secteur, constat des nuisances, recueil des plaintes des voisins. Si l’accès est refusé, la situation doit être documentée avec précision (dates, constats, courriers).
2. Alerter et coordonner
Le bailleur n’est pas un service de soin. Il a tout intérêt à mobiliser rapidement :
– son service d’accompagnement social ou de conseillers sociaux ;
– le CCAS ou les services sociaux du département ;
– le médecin traitant, s’il est connu, par l’intermédiaire de la personne ou du travailleur social ;
– le SCHS ou l’ARS, en cas de danger sanitaire ; un signalement est possible sur Signal Logement.
Si la personne paraît ne plus pouvoir protéger ses intérêts, un signalement au procureur de la République peut conduire à une mesure de protection [5]. Voir tutelle, curatelle et syndrome de Diogène.
3. Proposer plutôt qu’imposer
La recherche montre que les débarras forcés sont souvent suivis de récidive [6]. Un plan proposé au locataire (remise en état, puis entretien régulier) a plus de chances de tenir qu’une injonction. La menace de résiliation du bail, si elle est parfois inévitable, accroît rarement l’adhésion.
4. Organiser et financer la remise en état
Plusieurs schémas existent :
– intervention payée par le locataire, éventuellement avec échéancier ou aide d’un fonds social ;
– intervention avancée par le bailleur, avec récupération partielle selon un accord ou en fin de bail ;
– financement par les ressources de la personne via son mandataire ;
– intervention ordonnée par l’autorité administrative, aux frais du responsable.
Le choix dépend de la politique du bailleur, de l’urgence et de la situation du locataire. Voir Qui paie le nettoyage d’un logement Diogène ?.
5. Sécuriser l’après
Une remise en état sans suivi a toutes les chances de devoir être renouvelée. Prévoir une aide à domicile, des visites régulières du chargé de secteur et un point avec le travailleur social. Voir Prévenir la rechute.
La procédure judiciaire, en dernier recours
Lorsque toutes les démarches amiables ont échoué et que les manquements sont graves, le bailleur peut saisir le juge pour obtenir l’accès au logement, l’exécution de travaux ou, dans les cas extrêmes, la résiliation du bail. Ces procédures sont longues ; elles n’apportent pas de solution à la cause du problème. Leur articulation avec l’accompagnement social reste essentielle, notamment pour éviter une expulsion sans relogement d’une personne vulnérable.
Les contraintes spécifiques d’une intervention en immeuble collectif
- Parties communes : protection des sols, ascenseur, évacuation des déchets sans gêner les autres locataires.
- Logements voisins : en cas de nuisibles (punaises, blattes), un traitement isolé peut être insuffisant ; il faut parfois inspecter et traiter les logements contigus.
- Discrétion : préserver la dignité du locataire vis-à-vis du voisinage.
- Déchets : volumes importants à évacuer vers un centre de traitement agréé, sans dépôt dans les conteneurs de l’immeuble.
- Planification : coordination avec le gardien, réservation du stationnement, information des locataires si nécessaire.
Comment nous travaillons avec les bailleurs
- devis gratuit, en général sous 24 à 48 heures, après visite ou sur éléments transmis ;
- interlocuteur unique pour le gestionnaire ;
- facturation au bailleur ou au tiers désigné ;
- débarras, nettoyage, désinfection et traitement des nuisibles par des équipes certifiées Certibiocide et Certiphyto ;
- déchets acheminés vers un centre de traitement professionnel ;
- compte rendu d’intervention sur demande.
Voir notre page Professionnels et nos prestations de débarras de logement insalubre et d’anti-nuisibles.
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Les erreurs fréquentes à éviter
Attendre que la situation se règle seule. Les situations d’incurie s’aggravent presque toujours avec le temps : plus l’intervention est tardive, plus elle est lourde, coûteuse et traumatisante pour le locataire.
Traiter le dossier uniquement sous l’angle contentieux. Les mises en demeure successives, sans accompagnement social, renforcent souvent le repli de la personne et retardent l’accès au logement.
Confier le nettoyage à une entreprise généraliste. Un logement Diogène suppose un tri respectueux, la préservation des documents, la gestion de volumes importants de déchets, la désinfection et le traitement des nuisibles. Une prestation incomplète oblige à revenir.
Oublier les voisins. Les plaintes du voisinage méritent une réponse, sans dévoiler la situation personnelle du locataire : informer qu’une démarche est en cours, sans détail, et traiter les logements contigus si des nuisibles se sont propagés.
Négliger l’après. Un calendrier de visites et un relais social doivent être fixés dès le départ, sans quoi le bailleur se retrouve face à la même situation quelques mois plus tard.
Le rôle du gardien
Le gardien est souvent le premier à percevoir les signaux d’alerte et le dernier lien du locataire avec l’extérieur. Le former à repérer ces signaux et à les transmettre sans stigmatiser, et l’associer à la préparation de l’intervention (accès, stationnement, parties communes), facilite beaucoup le traitement des situations.
Et le bailleur privé ?
Le bailleur privé est soumis aux mêmes règles issues de la loi de 1989, mais il dispose rarement d’un service social. Il peut s’appuyer sur l’ADIL de son département, qui renseigne gratuitement propriétaires et locataires, et sur le CCAS de la commune pour l’accompagnement de l’occupant (voir anil.org).
Questions fréquentes
Un bailleur peut-il faire vider le logement d’un locataire Diogène ?
Pas sans son accord ou une décision de justice ou administrative. Il peut en revanche signaler la situation, proposer une intervention et saisir les autorités.
Le bailleur social est-il responsable des nuisances causées aux voisins ?
Il est tenu de faire respecter l’usage paisible des locaux et doit donc agir face aux nuisances, en mobilisant les moyens à sa disposition.
Qui paie le nettoyage dans un logement social ?
En principe le locataire, responsable des dégradations ; en pratique, le bailleur avance souvent les frais, avec ou sans récupération, et des aides sociales peuvent intervenir.
Faut-il traiter aussi les logements voisins contre les nuisibles ?
C’est souvent nécessaire pour les punaises de lit et les blattes, qui se propagent par les gaines et les cloisons.
Pouvez-vous facturer directement le bailleur ?
Oui, la facture est établie au nom du tiers désigné dans le devis.
Sources
- Sénat, question écrite n° 04727 sur les bailleurs sociaux et l’incurie (2023) – senat.fr
- Sénat, question écrite sur le syndrome de Diogène et les pouvoirs du maire (2016) – senat.fr
- Service-public.fr, « Logement insalubre » – F16158
- Anah, « Histologe, la plateforme de signalement de l’habitat indigne » – anah.gouv.fr
- Adultes-vulnérables.fr, « Le signalement d’une situation de vulnérabilité » – adultes-vulnerables.fr
- « Hoarding Disorder: Development in Conceptualization, Intervention, and Evaluation » – PMC9063579